André Malraux – hommage à un homme illustre

André Malraux est décédé un 23 novembre, et j’avais envie, en ce jour anniversaire, d’avoir une pensée pour lui, et de lui rendre un modeste hommage.

En effet, Monsieur Malraux fait partie de ces grands Hommes, qui ont marqué l’histoire, et l’un de ceux dont l’œuvre continue de marquer et d’influencer nos vies d’aujourd’hui.

Grand romancier, nous lui devons notamment « La Condition Humaine », roman pour lequel il recevra le prix Goncourt en 1950.

Antifasciste et Patriote, André Malraux s’engagea dans les combats auprès des Républicains espagnols, puis fut un résistant actif lors de la seconde guerre mondiale.

Homme d’art et homme politique : il accompagne le Général de Gaulle et devient ministre d’Etat, ministre de la culture entre 1959 et 1969.

Il fait de la culture, de l’art, et du patrimoine, un engagement politique.

Grâce à André Malraux, les quartiers historiques de nos centres villes ont pu être sauvegardés et restaurés.

Au début des années soixante, « Le Marais » à Paris ou encore « Saint Jean » à Lyon sont extrêmement vétustes, et délaissés de plus en plus par la population. La plupart des immeubles sont insalubres et certains à l’abandon, mais ils représentent une mémoire et une richesse patrimoniale, architecturale et sociétale immense.

Pour autant, ces quartiers sont menacés de destruction. Louis Pradel, le maire de Lyon de l’époque, envisage de raser une grande partie du vieux Lyon, de ses ruelles et de ses immeubles dont certains datent de la Renaissance. Des acteurs et associations locaux se mobilisent pour contrer ces funestes projets.

André Malraux, alors ministre de la culture, s’engage et fait voter une loi en 1962 qui porte son nom.

Extrait du discours d’André Malraux devant l’Assemblée Nationale, le 23 juillet 1962 :

« Sauvegarder un quartier ancien, c’est donc à la fois en préserver l’extérieur et en moderniser l’intérieur, et pas nécessairement au bénéfice du luxe, puisqu’un certain nombre de maisons restaurées de l’îlot rive gauche sont destinées aux étudiants.

Une opération de restauration consiste à conserver au quartier considéré son style propre, tout en transformant les aménagements internes des édifices de façon à rendre l’habitat moderne et confortable. »

Le 12 mai 1964, le Vieux Lyon devient le premier secteur sauvegardé de France.

Aujourd’hui, ce quartier historique, comme « le marais » ou encore le cœur d’Avignon, de Bordeaux et de près d’une centaine de ville ont été sauvés, restaurés et sont devenus des quartiers de vie, très prisés par les habitants, très fréquentés par les touristes qui viennent découvrir et admirer le patrimoine français.

Les investissements réalisés dans ces secteurs sauvegardés, sont le plus souvent des investissements privés, qui bénéficient d’un mécanisme de réduction d’impôts qui a été remanié à plusieurs reprises, mais qui est toujours aussi attractif et efficace.

Gérald BRANCHE

Focus sur « CHATEAU DE CAMBOUS » et interview de R. FUCHS

Le château de Cambous est un Monument Historique à proximité de Montpellier, qui fait l’objet d’un projet de réhabilitation complète.

L’investissement en monument historique est souvent motivé par un objectif de forte réduction d’impôts.

Les travaux et dépenses engagés pour restaurer ou réhabiliter ces immeubles anciens protégés au titre des monuments historiques, sont déductibles du revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, et le gain fiscal associé est donc lui aussi illimité.

Mais au-delà de l’aspect fiscal, l’investissement MH est l’occasion d’acquérir des biens d’exceptions.

Dans l’offre actuelle, le château de Cambous est l’une des meilleures opportunités du moment : projet très qualitatif, idéalement situé au nord de Montpellier, et proposé à un prix qui est en parfaite cohérence avec le marché. Un bon investissement immobilier, avant d’être un bon levier de défiscalisation.

Nous avons donc souhaité mettre en lumière ce beau projet, et interrogé pour l’occasion, Rudolph FUCHS de la société Canopée.

Canopé ImmobilierPrésentation de Rudolph et société Canopée

« Professionnel de l’immobilier auprès du particulier depuis plus de 25 ans.

Diplômé d’une école supérieure de commerce, j’ai travaillé dans différents grands groupes immobiliers avant de devenir indépendant en 2000.

Successivement gérant, puis associé pour le compte d’opérateurs immobiliers, j’ai fondé Canopée en 2007.

Canopée Immobilier est spécialisé en montage, coordination et suivi d’opérations de valorisation de bâtis dits sensibles de par leur protection ou leur emplacement (Monuments Historiques, Sites Patrimoniaux remarquables, Loi Littorale) »

Qu’est-ce qu’un AMO : son rôle, sa valeur ajoutée, etc.

« Les opérations de réhabilitation font appel à de très nombreuses compétences (architecte, bureaux d’études et de contrôles, concessionnaires, entreprise générale et artisans, mais aussi avocat, syndic, notaire, assurance, gestionnaire de patrimoine…) et font l’objet d’une attention toute particulière des instances urbanistiques (DRAC, ABF, Architecte conseil, Préfecture, SDIS, Mairie…).

L’intervention de l’AMO (Assistant à Maître d’Ouvrage) va permettre une bonne coordination et un suivi de l’ensemble de ces intervenants pour le compte des propriétaires, que ce soit au niveau administratif, financier ou suivi des travaux, et ce avant, pendant et après la mise en œuvre de la réhabilitation.

Sans ce pivot central et cette attention bienveillante, il serait quasiment impossible de mener les projets à bien. »

Pourquoi le Château de Cambous – attractivité du territoire

« L’agglomération Montpelliéraine accueille chaque mois plus de 3 000 nouveaux arrivants…

Les pôles médicaux et scientifiques y sont particulièrement développés.

Aujourd’hui, avec les nouveaux tracés de l’autoroute A7 et de la ligne TGV, le Sud de la ville devient moins attractif pour des raisons évidentes de nuisances.

Depuis quelques années la Ville prépare son développement au Nord en direction de Ganges.

La Faculté de médecine, l’université du Sport et le prochain Pôle Scientifique sont situés sur cet axe à la limite de Montpellier et de Grabels à proximité de la station de Tramway Occitanie.

Le Château de Cambous est situé à moins de 20 minutes de ces sites.

Cette rare demeure jouit à la fois de la quiétude de son parc exceptionnel et à la fois de la proximité de tous les services et commerces (école maternelle à 5mn, Saint Martin de Londres à peine plus loin, collèges et lycées sont desservis en 10mn avec l’arrêt du bus en face du Château).

Il est toujours plus intéressant de se positionner sur les zones amenées à se développer que d’acheter où la pression foncière rend les prix inabordables… »

Histoire et richesse du château de Cambous

« Les premières traces de ce joyau du pays d’Oc remonte à 700 ans…

Au fil des époques la demeure a été aménagée, transformée pour se présenter sous son aspect actuel marqué par la Renaissance.

La façade toute particulière, ses fenêtres à meneaux, son escalier monumental et bien d’autres éléments de décor en font un véritable Monument Historique.

Aujourd’hui, une réhabilitation qualitative va lui redonner ses lettres de noblesse. »

Un grand merci à Rudolph pour ces précisions, sa sympathie et son professionnalisme.

Nous avons accompagné à plusieurs reprises nos clients sur des projets où Canopée est intervenue, avec à chaque fois une vraie satisfaction de nos clients investisseurs, que ce soit en loi Malraux, en déficit foncier ou en Monument Historique.

Gérald BRANCHE

 

Monument Historique et prélèvement à la source

Un Patrimoine d’exception qui peut faire baisser votre impôt 2019

Le dispositif du Monument Historique est le plus vieux dispositif d’incitation fiscale.

La première commission des Monuments Historiques a été créée en 1837 : sa mission était alors de « constater l’existence et faire la description critique de tous les édifices du royaume… »

Le dispositif fiscal MH tel qu’on le connait aujourd’hui, tient en grande partie à la loi de 1913.

Après de nombreuses évolutions, le dispositif Monument Historique est plus que jamais un outil pour développer un patrimoine d’exception et défiscaliser.

Une défiscalisation non plafonnée

Les travaux et dépenses engagés pour l’entretien et la rénovation des biens protégés au titre des monuments historiques, sont déductibles du revenu imposable, sans aucun plafonnement.

La baisse du revenu imposable permet donc de baisser fortement ses impôts.

En présence de revenus fonciers positifs, la défiscalisation peut aller jusqu’à 62% du montant des travaux.

Les bâtiments concernés par ce dispositif sont les immeubles classés monuments historiques ou à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)

Tous les contribuables peuvent investir mais il est préférable pour l’efficacité fiscale d’être concerné par une très forte fiscalité (TMI de 41 ou 45%)

Les conditions à remplir pour bénéficier de ce dispositif sont de conserver le bien dans son patrimoine pendant 15 ans et de le laisser en location nue pendant 3 ans après la dernière imputation sur le revenu global.

A noter qu’un bien qui ne dégagerait pas de recettes (location ou visite), offre la possibilité de déduire 50% des dépenses sur le revenu imposable. On peut donc également défiscaliser avec sa résidence principale ou secondaire.

Défiscalisation MH et prélèvement à la source – faites baisser votre taux de prélèvement !

Habituellement, l’impact fiscal associé à une baisse de revenu ou à un investissement MH intervient en octobre de l’année qui suit (N+1).

Dans le contexte très particulier de la mise en place du prélèvement à la source, l’investissement MH peut vous permettre de défiscaliser immédiatement !

En effet, pour un investissement qui interviendrait en début d’année 2019, vous pourrez immédiatement demander une baisse du taux de prélèvement, et ainsi défiscaliser, sans avoir à faire une avance de trésorerie au fisc.

La modulation à la baisse du prélèvement de l’impôt n’est possible que si la montant du prélèvement estimé par le contribuable au titre de sa situation et de ses revenus de l’année en cours est inférieur de plus de 10% au montant qu’il aurait supporté en l’absence de modulation.

L’effet investissement monument historique est donc tout à fait dans cette logique, puisque les baisses de revenus et donc d’imposition sont généralement bien plus élevées que les 10% exigés par la loi sur le prélèvement à la source.

Contrairement à ce qui se pratiquait depuis de longues années, l’investissement MH devient un investissement de début d’année (et non plus de fin d’année) pour bénéficier immédiatement d’un effet fiscal, et d’un effet de trésorerie.

Une logique qui s’applique également pour les investissements en déficit foncier, pour les contribuables qui disposent d’importants revenus fonciers taxables.

Des opportunités d’investissement rares, mais de qualité

Seuls 43600 immeubles sont protégés en France, et seulement la moitié dans la sphère privée.

Les occasions et opportunités d’investir sont donc rares. Il faut en effet privilégier les projets de réhabilitation complète des immeubles pour obtenir un levier fiscal plus fort (travaux parties privatives et parties communes), mais surtout avoir un actif patrimonial qualitatif, conforme aux nouvelles normes et exigences d’habitabilité, pour faciliter la location et la revente à long terme.

Notre métier consiste à vous accompagner sur ce type de projet. Après avoir vérifié que l’investissement monument historique est adapté à votre situation, nous vous proposerons une sélection des meilleurs programmes immobiliers MH.

Gérald BRANCHE

Focus sur « EN SCENE » à LYON 8 par COGEDIM – Interview de F. TEOTTI

Les programmes immobiliers neufs dans Lyon intra-muros sont rares, et le stock de logements est en forte diminution : moins 20% sur an selon la FPI.

Les raisons sont multiples : forte attractivité de la métropole lyonnaise, hausse du foncier due au peu de terrains disponibles à la construction, allongement des délais d’instruction et d’obtention des permis de construire, recours, et autres incertitudes associées au futur PLU-H.

Des tensions qui expliquent la rapidité de commercialisation des programmes immobiliers neufs à Lyon, avec une présence toujours élevée d’acquéreurs occupants (plus de 50%), malgré des prix qui continuent d’augmenter. Les investissements de type PINEL sont également très importants.

Altarea CogedimAltarea Cogedim, fait partie des promoteurs qui restent présents et actifs en hyper centre de Lyon. Ce promoteur propose un nouveau programme dans le 8ème arrondissement de Lyon, « En Scene ».

Un projet accessible en Pinel pour obtenir une réduction d’impôts ou en résidence principale.

 

Frédéric TEOTTI, CogedimPour nous en parler, nous avons eu le plaisir d’interroger Frédéric TEOTTI, responsable au sein du groupe Altarea Cogedim des relations avec les partenaires (CGPI, banques, etc…) qui commercialisent l’offre Cogedim auprès de leurs clients.

 

Quelques mots sur Cogedim

FT : Altarea Cogedim est dans le top 3 des promoteurs de logements en France avec un vrai souci de la relation clients. A ce titre pour la 2ème année consécutive il remporte le titre de service client de l’année (2018 et 2019) grâce à sa relation privilégiée avec ses clients et son envie d’être le premier promoteur dans la personnalisation de ses logements grâce à ses packs de personnalisation et des Cogedim Store qui permettent de faire découvrir son savoir-faire.

Lyon 8ème – îlot Patay : atouts et ambitions de cet ancien quartier industriel 

FT : Le 8e est un arrondissement dynamique : pour travailler (Bioparc Lyon, pôle Rockefeller, hôpitaux privés renommés, proximité immédiate de Gerland et du 7e arrondissement avec 2 300 entreprises),

pour sortir (présence d’équipements d’envergure comme la Maison de La danse, la médiathèque du Bachut, l’institut Lumière..), pour se déplacer (présence de l’ensemble des transports en commun dans l’arrondissement)

L’histoire du projet :

FT : Cogedim a souhaité donner une vision d’ensemble à ce projet d’envergure pour garantir un développement harmonieux des 4 îlots qui le composent.

Pour conjuguer cohérence et singularité, Cogedim a organisé, avec l’aide de l’architecte en chef Bruno Dumetier, un concours spécifique pour chacune des 4 résidences du projet, auprès de différents architectes. Reconnus pour leur savoir-faire et leur inventivité, ces architectes confèrent une identité propre à chaque partie du projet dans une cohérence globale harmonieuse. Leurs visions s’inscrivent dans l’air du temps et donnent naissance à un quartier d’avenir, profondément contemporain et élégant.

Scénario et Séquence : quels sont les atouts de ce programme Cogedim ?

FT : Une localisation permettant de se déplacer facilement dans la métropole : 2 lignes de tramway à 10min à pieds + futur ligne tramway T6 (horizon 2019) , bus + velov’ au bout de la rue menant directement à Bellecour, Route de Vienne permettant de sortir rapidement de Lyon…

Un quartier facile au quotidien : école en face du programme, commerces de proximité (supermarché, poste, boulangerie…)

2 résidences proposant une large gamme d’appartements ; du studio compact au grand 5 pièces, avec loggias, terrasse confortables ou jardin privatif pour certains.

L’aménagement a été réfléchit par nos architectes décorateurs pour offrir des pièces spacieuses et fonctionnelles.

Un traitement architectural soigné, avec une identité forte pour chaque résidence (architectes différents) + une attention particulière portée aux espaces paysagers

Et possibilité de personnaliser son logement avec les nombreuses options techniques et décoratives proposées par Cogedim + nos packs

Quels sont les clients ciblés / mode de commercialisation ?

FT : Investisseurs qui cherchent une adresse dans Lyon intra-muros accessible.

Accédants à la propriété (marché de report de Lyon 7 et Lyon 3)

Nous remercions vivement Frédéric TEOTTI pour sa disponibilité et les précisions qu’il nous a apporté sur le programme « En Scène ».

Un projet immobilier qui représente une opportunité d’investissement locatif, que ce soit pour défiscaliser avec la loi Pinel ou pour diversifier son patrimoine, ou encore pour réaliser un projet de résidence principale.

Gérald BRANCHE

« Construits pour durer »

C’était le slogan de la société lyonnaise Patay. Une entreprise renommée, spécialisée depuis la fin du 19ème dans la production de moteurs électriques notamment utilisés pour le funiculaire de Lyon. Cette entreprise a été rachetée et le site est inoccupé depuis de nombreuses années ; c’est ce qu’on appelle une friche industrielle.

Les 3ème, 7ème et 8ème arrondissements de Lyon ont offert de nombreuses ressources foncières pour développer des programmes immobiliers résidentiels.

Une transformation urbaine rendue nécessaire par l’évolution démographique (plus de 50.000 habitants en 10 ans) et économique de Lyon.

Aujourd’hui le 8ème arrondissement est de plus en plus recherché par les familles lyonnaises : nombreuses infrastructures, écoles et lycées, hôpitaux et facultés, salle de spectacle, métro et lignes de tramway, etc. Tout ce qui est nécessaire pour une vie citadine a été développé dans cet arrondissement, qui a été un temps méprisé, et qui est aujourd’hui plébiscité.

Construire pour durer, c’est le slogan que pourrait revendiquer Altaréa Cogedim avec son tout nouveau projet immobilier résidentiel sur le site Patay.

Un objectif de performance qui va bien au-delà des contraintes techniques imposées par la réglementation thermique 2012, avec une sur-performance d’environ 30%.

Mais c’est surtout une conception qui offre un confort et un environnement de vie extrêmement qualitatif : espaces extérieurs privatifs généreux, cœur d’ilot paysagé, traitement architectural sobre et contemporain, prestations intérieures très soignées.

Investir dans un programme immobilier de grande qualité

Que ce soit en acquisition de résidence principale, ou dans une démarche d’investissement locatif, ce projet est l’une des opportunités à étudier dans l’offre immobilière à Lyon.

Ce projet permet de bénéficier du dispositif Pinel, avec une réduction d’impôt qui peut atteindre 6000 €/an, avec un engagement de location minimum de 6 ans.

ICF IMMO est à votre disposition pour vous accompagner dans votre projet d’achat immobilier neuf sur Lyon. N’hésitez pas à nous solliciter !

Gérald BRANCHE

Une très belle réalisation en déficit foncier livrée cette semaine ….

Comme toujours nous vous faisons partager l’avancement des travaux sur les réalisations pour lesquelles nos clients nous ont fait confiance. Cette semaine nous avons accompagné notre client pour la livraison d’un très bel ouvrage en déficit foncier à Ecully.

Voyez ci dessous les photos que nous avons prises et choisies de partager avec vous.

Les extérieurs

 

Les parties communes

Des espaces communs rénovés avec goût tout en conservant le charme de l’ancien

Les parties privatives

Les espaces privés sont entièrement neufs, modernes et fonctionnels mais en respectant l’existant comme ici on voit la cheminée conservée

Rappel du mécanisme du déficit foncier

C’est un investissement dans l’ancien où l’on se constitue un patrimoine immobilier de caractère totalement rénové et conjugué aux normes actuelles d’habitabilité et de confort. Les travaux de réhabilitation sont déductibles des revenus du bien acquis et ainsi les revenus fonciers sont non imposables jusqu’à épuisement du déficit foncier créé reportable pendant 10 ans.

Contactez nous, ICF IMMO peut vous aider a choisir le bon investissement.

Clos Bourbon, la rénovation du Monument Historique de St Laurent d’Agny

Nous vous avions présenté au mois de février, le chantier du Clos Bourbon. Nous venons de faire à nouveau une visite de chantier et voici ces quelques photos pour vous faire découvrir la rénovation spécifique que demande un monument historique.

Monument historique Clos Boubon

monument historique à St Laurent d'AgnyRénovation monument historique

Plusieurs éléments existants sont conservés et rénovés par des professionnels spécialisés comme ici par exemple, les plafonds à la française, les cheminées d’époque, les portes et les façades. La rénovation est cependant moderne sur d’autres aspects comme l’installation d’une cuisine ou l’isolation qui doit respecter les normes actuellement demandées aux constructeurs dans la construction du neuf.

L’investissement en monument historique est la seule solution de défiscalisation non plafonnée. En baissant fortement votre revenu imposable vous profiterez d’une forte réduction d’impôts. Vous devenez ainsi propriétaire d’un bien exceptionnel à forte valeur patrimoniale.

N’hésitez pas à nous contacter, ICF IMMO peut vous conseiller sur votre fiscalité et votre investissement immobilier.

L’avancement de la rénovation du MH : Château de Meyrargues

Pour investir, la fiscalité Monument historique présente de nombreux avantages, c’est la seule solution de défiscalisation non plafonnée. En baissant fortement votre revenu imposable vous profiterez d’une forte réduction d’impôts.

Mais ce n’est pas le seul avantage, vous devenez propriétaire d’un bien à très forte valeur patrimoniale. 

Si vous êtes un amoureux de la belle pierre, lancez vous….

La photo présentée est la façade du Château de Meyrargues, en cours de rénovation et sur lequel nous avons fait dernièrement une visite de chantier.

Il s’agit d’un magnifique château du 17ème siècle, classé monument historique, situé sur un promontoire rocheux à moins d’1/4h du cœur d’Aix en Provence.

L’avancement est très prometteur et de belle qualité. Les rénovations sont effectuées sous la direction des Architectes des Bâtiments de France (ABF) dans le respect des matériaux d’époque.

Vous avez une forte fiscalité et vous souhaitez investir dans un très beau projet, ICF IMMO est à votre écoute

Découvrez un monument historique à Oléron

Au large des côtes de la Charente Maritime se trouve l’Ile d’Oléron, reliée au continent par un pont, elle est le lieu de vacances de nombres de français, charmés par ses atouts.

Nous vous faisons découvrir aujourd’hui la « Maison Heureuse » sur la commune de BOYARDVILLE. Cette bâtisse à l’architecture locale va être rénovée avec soin sous la direction de l’architecte des bâtiments de France pour créer 60 logements, en bord de mer, à proximité des marchés locaux et équipements sportifs.

Dès 1803, Napoléon décide la construction du Fort Boyard, la maison heureuse accueillera dès lors les logements des ingénieurs, ouvriers et des militaires qui y travaillent. Par la suite, la maison deviendra une colonie de vacances et un lycée.

Depuis 2003, la maison heureuse est classé Monument Historique et la rénovation permettra de sauvegarder les éléments remarquables.

Découvrez ici la vidéo de présentation qui vous donnera, à n’en pas douter, l’envie d’en savoir plus.

Investir dans un bien en monument historique c’est profiter d’une forte réduction d’impôts, bénéficier d’une défiscalisation très élevée et non plafonnée, tout en devenant propriétaire d’un bien à forte valeur patrimoniale.

ICF IMMO est à votre écoute pour vous conseiller sur vos investissements, contactez nous sans attendre.

Un peu d’histoire sur Avignon

Nous aimons mettre en avant sur notre site internet des biens de qualité mais il est toujours intéressant de découvrir l’histoire de ces bâtiments, qui est parfois atypique.

Aujourd’hui nous allons vous faire découvrir l’histoire de la Cour des Doms à Avignon.

Le bâtiment était à l’origine la maison royale de santé, « l’hospice des insensés ».

Dès 1861, le projet de construction de la prison voit le jour. Les travaux s’achèveront en 1871.

Cernée par deux remparts l’un naturel (le Rocher des Doms), l’autre monumental (le rempart du XIVème siècle) ils servent de double enceinte du côté ouest et nord. Le quartier des hommes est situé vers le Rhône, celui des femmes occupe le centre et donne de part et d’autre sur deux petites cours.

La prison est par la suite abandonnée en 2003 pour un nouveau centre pénitencier.

Après la désaffection des bâtiments, une exposition « La disparition des lucioles » sera organisée en 2014 par la Collection Lambert. La prison Saint Anne devient alors un lieu de mémoire collective et prend une dimension culturelle et artistique.

Le bâtiment n’est ni classé ni inscrit « monument historique » mais il s’inscrit dans le périmètre du Plan de sauvegarde et de mise en valeur du patrimoine (PSMV) d’Avignon, ce qui lui permet d’être proposé en défiscalisation Malraux.

Ce projet ambitieux de restauration du quartier Banasterie naît en 2015 et est aujourd’hui commercialisé. Le projet comprend 68 logements dont vous pouvez profiter dès maintenant si vous souhaitez investir dans un bien d’exception, d’une grande valeur patrimoniale.

ICF IMMO est à votre écoute pour vous conseiller.