Revenus mobiliers et plus-values de cessions mobilières

Prélèvement à la source – 6 articles pour tout comprendre

Le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ne s’applique pas forcément à tous les revenus.

Les revenus de capitaux mobiliers (dividendes et intérêts) et les plus-values de cession de valeurs mobilières sont soumis, par défaut, à un traitement fiscal différent.

En effet, depuis le 1er janvier 2018, ces revenus sont fiscalisés selon le régime du prélèvement forfaitaire unique (PFU).

PFU : petit rappel

Le taux global du PFU est de 30 %, incluant 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux (taux en vigueur à compter de 2018).

Il s’agit d’un taux forfaitaire, par opposition à une imposition au barème.

Le PFU applicable de plein droit

PFU et revenus mobiliers

Le PFU intervient au moment du versement des revenus (intérêts, produits ou dividendes).

PFU et plus-values sur valeurs mobilières

Le PFU est assis sur le montant des plus-values réalisées lors de la cession de titres.

Contrairement aux revenus mobiliers, le PFU est effectué au moment de l’imposition annuelle des revenus.

Option pour l’imposition au barème et au prélèvement à la source

Le PFU est donc le régime par défaut, mais il sera possible d’opter pour l’imposition au barème progressif.

Cette option est globale et irrévocable pour l’ensemble des revenus mobiliers et plus-values mobilières d’une même année.

Une option à n’envisager que si cela est plus favorable.

Dans ce cas, des restitutions d’impôts sur le revenu s’opéreront en fonction des prélèvements déjà effectués au moment de la perception des revenus concernés.

Gérald BRANCHE

Prélèvement à la source – à lire aussi :

Inauguration Le Chalet des Cimes – LES SAISIES

Dans le massif du Beaufortain, au dessus d’Albertville, se trouve la station de montagne « Les Saisies ». La résidence le Chalet des Cimes, dont la livraison a eu lieu courant du mois de décembre a été inaugurée ce 11 janvier.

Nous étions conviés à l’inauguration, organisée à la fois, par le promoteur EIFFAGE, auteur de cette très belle réalisation et par MMV, gestionnaire des 6 chalets achevés et des deux prochains qui seront livrés dans 1 an.

Bienvenue au Chalet des Cimes ! Vous trouverez dans cette résidence tous le confort et les services qui vous permettront de passer de bonnes vacances…

Nos clients ont découvert leurs appartements et les très belles prestations dont voici quelques exemples en photos qui vous donneront, sans aucun doute, l’envie d’investir à la montagne.

Les extérieurs

       

Les communs

         

Les parties privatives

   

 

Comme toujours nous accompagnons nos clients dans leurs investissements immobiliers et ce jusqu’à la livraison du bien. N’hésitez pas à nous consulter, nous pouvons vous aider dans votre choix et vous accompagner dans le montage de votre projet.

ICF IMMO est à votre écoute

 

 

PAS et revenus foncier

Prélèvement à la source – 6 articles pour tout comprendre

Pour des raisons évidentes, l’impôt sur les revenus fonciers ne peut pas être prélevé par le tiers-payeurs qui n’est autre que le locataire.

Ainsi, les revenus fonciers sont concernés par le mécanisme d’acomptes prélevés sur le compte du propriétaire bailleur, directement par l’administration fiscale.

Y compris quand le propriétaire est soumis au régime du micro-foncier.

Il n’y a donc pas d’organisme intermédiaire chargé d’effectuer le prélèvement : celui-ci est directement effectué sur le compte bancaire du contribuable. Le taux du prélèvement à la source appliqué alors sera celui du taux du foyer fiscal.

Calcul de l’acompte

Le montant de l’impôts sur les revenus fonciers est calculé par application du taux moyen d‘imposition en cours, sur le dernier revenu foncier imposable connu.

On retrouve ici les mécanismes de réactualisation, en fonction de la dernière déclaration de revenu réalisée en mai de chaque année, et de l’évolution éventuelle du taux moyen d’imposition communiqué en septembre de chaque année avec l’avis d’imposition.

L’option pour le régime du micro foncier ne change en rein au principe de l’acompte.

Un acompte globalisé

L’administration fiscale effectuera un acompte global pour l’ensemble des revenus qui ne font pas l’objet d’une retenue à la source par un tiers payeurs : revenu foncier, BIC, BNC, BA…

Nouveau revenu foncier et acompte

Pour les biens qui seront mis en location à compter du 1er janvier 2019, aucun acompte ne sera programmé jusqu’à l’avis d’imposition qui suivra votre déclaration de revenu 2019, c’est-à-dire jusqu’à septembre 2020.

Pour éviter d’avoir une régularisation trop importante, et donc une forte sortie de trésorerie, il est possible d’anticiper en informant l’administration fiscale de ce nouveau revenu, et de demander la mise en place d’acompte en fonction du revenu foncier imposable prévisionnel.

Variation forte du revenu foncier – Modulation de l’acompte

Dans la même idée, si votre revenu foncier 2019 doit être significativement différent de celui déclaré en 2018, qui a servi à définir le montant des acomptes prélevés à compter du 1er janvier 2019, il est possible de demander une modulation.

Il est même possible de demander une suppression de l’acompte en cas de déficit foncier, ou encore en cas de cession des biens immobiliers.
En revanche, la vacance provisoire de biens locatifs ne justifie pas la cessation de paiement des acomptes.

Année blanche et revenu foncier

On ne peut pas parler du prélèvement à la source et des revenus foncier sans rappeler que les mesures de transition associées ont des impacts sur les revenus fonciers imposables 2018 et 2018.

Au-delà de la mise en place de l’acompte fiscal, les décisions en termes d’investissement, de dépenses d’entretien et de réparation sont à manier avec beaucoup de précaution sur ces deux années fiscales.

Nous avons abordé longuement ces sujets au cours de l’année 2018, et je vous invite à consulter nos anciennes publications.

Gérald BRANCHE

Prélèvement à la source – à lire aussi :

PAS et Acompte : revenus concernés et modalités

Prélèvement à la source – 6 articles pour tout comprendre

Le prélèvement à la source instaure également un mécanisme d’acomptes, pour l’ensemble des revenus qui ne sont pas payés par un organisme privé ou public (employeur, administration, caisse de retraite).

Ils seront prélevés par l’administration fiscale sur les comptes bancaires des contribuables concernés.

Quels sont les revenus soumis aux acomptes ?

L’ensemble des revenus d’activité non salariée : gérant non-salarié, professions libérales, agriculteur, artisans et commerçant, auto-entrepreneur, agent commercial, droits d’auteurs, etc

D’une manière générale, tous les revenus qui entrent dans les catégories BIC, BNC et BA, mais également les traitements et salaires des gérants non-salariés, ou encore les revenus du patrimoine tels que revenus fonciers ou revenus de valeurs mobilières.

Détermination de l’acompte

Pour les revenus concernés par l’acompte, l’administration appliquera le taux moyen d’imposition sur le montant du revenu imposable de chaque catégorie concernée.

Le taux retenu sera soit le taux personnalisé soit le taux individualisé en cas d’option pour celui-ci.

En cas présence de source de revenus multiples, un prélèvement global sera effectué.

Double-prélèvement : acompte te prélèvement à la source

Un contribuable concerné par les acomptes mais qui toucherai également des salaires versés par un organismes publics ou privés sera soumis à un double prélèvement :

  • le premier, sous forme d’une retenue à la source directement prélevée par le tiers collecteur sur son revenu avant versement sur son compte bancaire
  • le second, sous forme d’un acompte mensuel prélevé tous les mois ou tous les trimestres par les impôts sur son compte bancaire pour les autres revenus

Trimestrialiser ses acomptes

Les contribuables concernés par le mécanisme des acomptes prélevés directement par le fisc pourra opter pour un prélèvement trimestriel.

Cette option doit être exercée directement par le redevable via le site des impôts.

Gérald BRANCHE

 

Prélèvement à la source – à lire aussi :

Taux du prélèvement : détermination, choix et modulation

Prélèvement à la source – 6 articles pour tout comprendre

A compter du 1er janvier 2019, l’impôt sur le revenu sera prélevé à la source, soit par l’organisme payeur, soit par l’administration fiscale.

Le montant de ce prélèvement sera déterminé par l’application d’un taux d’imposition.

Taux moyen d’imposition du foyer ou taux personnalisé

Le taux du prélèvement à la source est calculé à partir de l’ensemble des revenus du foyer.

Le principe de calcul de ce taux moyen, est simple : c’est le rapport entre impôt brut sur le revenu, et revenu net imposable.

Ce taux est donc personnalisé selon la situation fiscale de chaque foyer.

Le mode de calcul de l’impôt brut reste inchangé avec l’application des tranches d’imposition, et du quotient familial. La notion de tranche marginale d’imposition est toujours effective, mais pour le prélèvement de l’impôt, c’est le taux moyen qui sera appliqué.

Ce taux moyen est communiqué à l’organisme payeur par l’administration fiscale.

Pour préserver la confidentialité, ou pour tenir compte d’une forte disparité des revenus dans un ménage, les contribuables disposent d’un droit d’option pour un taux neutre ou un taux individualisé.

Taux neutre

En cas d’option pour le taux neutre, l’administration fiscale ne communiquera pas le taux moyen d’imposition aux organismes payeurs.

Le revenu perçu par le contribuable supportera un prélèvement à la source déconnecté de la réalité fiscale du foyer fiscal.

Le taux neutre correspondant à celui d’un célibataire sans enfant.

Ce taux neutre sera également appliqué si l’administration fiscale n’est pas en mesure de communiquer un taux au collecteur, par exemple en cas de début d’activité professionnelle.

Si le taux neutre est inférieur au taux normalement applicable au foyer fiscal, l’administration impose de lui verser tous les mois un complément via un service en ligne. Ce versement prend la forme d’un prélèvement mensuel sur le compte bancaire.

Taux individualisé

L’administration fiscale laisse la possibilité d’opter pour un taux individualisé de retenue à la source afin de prendre en compte les différences de revenus entre les deux conjoints.

Dans ce cas, chaque conjoint se voit appliquer un taux différent, correspondant à ses revenus personnels. Le montant global de l’imposition sur le foyer reste inchangé.

Modifier et ajuster son taux

Le taux de prélèvement est automatiquement mis à jour une fois par an au mois d’août, en fonction de la déclaration effectuée au mois de mai de la même année.

Le nouveau taux s’applique alors du 1er septembre au 31 août de l’année suivante.

Mais ce taux de prélèvement peut être moduler en cours d’année en cours d’année à à partir du mois de janvier. Le changement se fait via le site des impôts.

Aucune condition n’est exigée en cas de variation à la hausse. En revanche, le taux ne peut être moduler à la baisse que si le montant global du revenu diminue de 10% (ou 200 euros au moins). En cas de non-respect de cette condition, une pénalité de 10% pourra être appliquée (attention aux erreurs d’estimation…)

Changement de situation familiale – Mariage, Pacs, naissance et divorce

Certains événements personnels (mariage, Pacs, divorce, naissance…) peuvent modifier de façon notable le montant de l’impôt annuel que vous avez à payer. En cas de changement de situation, vous devez informer l’administration fiscale dans les 60 jours via le site des impôts, afin de demander une modification de votre taux de prélèvement. Le nouveau taux sera communiqué aux organismes payeurs.

Gérald BRANCHE

Prélèvement à la source – à lire aussi :

Application du PAS selon des statuts et type de revenus

Prélèvement à la source – 6 articles pour tout comprendre

Pour commercer ma série d’articles sur le prélèvement à la source, je vous propose de voir les différentes applications en fonction du statut professionnel ou de la nature des revenus.

Salaires, retraites, indemnités

Pour les salaires, les allocations chômage et les pensions de retraite, l’impôt sera prélevé à la source et par un tiers payeur (employeur, administration, caisse de retraite) chargé de collecter et reverser l’impôt.

Le revenu habituel sera diminué du montant de l’impôt, après application du taux moyen d’imposition communiqué par l’administration fiscale en fonction du dernier avis d’imposition.

Professions indépendantes

Pour les BIC et les BNC, l’impôt sera prélevé par l’administration fiscale tous les mois (ou tous les trimestres sur choix du contribuable).

Cela concerne les gérants non-salariés, les agents commerciaux, VRP, et autres professions indépendantes, mais aussi les professions libérales ou encore les agriculteurs.

Le prélèvement sera déterminé en fonction des revenus déclarés et du taux moyen d’imposition déterminés en N-1.

Statuts multiples et salariés à employeurs multiples

Si un salarié a plusieurs employeurs, le fisc communique le même taux de prélèvement à la source à chacun d’entre eux. C’est la même chose pour les retraités qui auraient plusieurs caisses de retraite ou régime complémentaires. Le même taux s’appliquera donc aux différents salaires et pensions, quel que soit leur montant respectif.

Le cumul de deux statuts, impliquera des prélèvements sur chaque source de revenus, par des employeurs ou organismes différents, avec un même taux moyen d’imposition. Cela concernera les retraités actifs avec des revenus salariaux et ou des BIC, mais aussi les salariés qui exercent également une activité indépendante.

Revenus fonciers

Un mécanisme identique aux revenus BIC et BNC.

Le prélèvement mensuel ou trimestriel, effectué par l’administration fiscale sur le compte du contribuable, sera déterminé en fonction du dernier avis d’imposition, et donc selon les revenus imposables et taux moyen d’imposition connus et déclarés en N-1.

Salariés des Particuliers employeurs

Le prélèvement à la source sera opéré par les organismes Cesu et Pajemploi.

Toutefois, compte tenu de la complexité et des adaptations nécessaires pour ces nouveaux collecteurs d’impôts, la mesure n’entrera en vigueur qu’au 1er janvier 2020.

Les revenus perçus en 2019 ne supporteront donc pas de prélèvement à la source, et l’impôts correspondant sera prélevé par l’administration fiscale en 2020 (sur la base des mécanismes en vigueur jusqu’à présent).

Les salariés concernés paieront en 2020 l’impôt sur les revenus 2019, et l’impôt sur les revenus 2020 : espérons pour eux qu’ils penseront à provisionner en 2019 pour limiter l’effet de la double sortie de trésorerie en 2020.

Gérald BRANCHE

Prélèvement à la source – La grande nouveauté fiscale de 2019

Tout comprendre sur le prélèvement à la source (PAS)

Il faudra vous y faire, le prélèvement à la source est entré en application depuis le 1er janvier.

Même si tout a été dit, lu et entendu depuis plus de deux ans, il est parfois encore difficile de s’y retrouver.

Je vous propose un programme de révision en 3 semaines et six articles pour aborder les principaux aspects pratiques du PAS (prélèvement à la source) :

  • Application du PAS selon les statuts et types de revenus
  • Taux de prélèvement du PAS : détermination, choix et modulation du taux
  • PAS et acompte : revenus concernés et modalités
  • Prélèvement à la source et revenus fonciers
  • Prélèvement à la source et revenus mobiliers
  • Traitement des crédits et réduction d’impôts avec le PAS

Sur le mois de janvier, chaque mardi et jeudi, vous retrouverez successivement tous ces thèmes pour devenir incollable sur le prélèvement à la source.

Gérald Branche

André Malraux – hommage à un homme illustre

André Malraux est décédé un 23 novembre, et j’avais envie, en ce jour anniversaire, d’avoir une pensée pour lui, et de lui rendre un modeste hommage.

En effet, Monsieur Malraux fait partie de ces grands Hommes, qui ont marqué l’histoire, et l’un de ceux dont l’œuvre continue de marquer et d’influencer nos vies d’aujourd’hui.

Grand romancier, nous lui devons notamment « La Condition Humaine », roman pour lequel il recevra le prix Goncourt en 1950.

Antifasciste et Patriote, André Malraux s’engagea dans les combats auprès des Républicains espagnols, puis fut un résistant actif lors de la seconde guerre mondiale.

Homme d’art et homme politique : il accompagne le Général de Gaulle et devient ministre d’Etat, ministre de la culture entre 1959 et 1969.

Il fait de la culture, de l’art, et du patrimoine, un engagement politique.

Grâce à André Malraux, les quartiers historiques de nos centres villes ont pu être sauvegardés et restaurés.

Au début des années soixante, « Le Marais » à Paris ou encore « Saint Jean » à Lyon sont extrêmement vétustes, et délaissés de plus en plus par la population. La plupart des immeubles sont insalubres et certains à l’abandon, mais ils représentent une mémoire et une richesse patrimoniale, architecturale et sociétale immense.

Pour autant, ces quartiers sont menacés de destruction. Louis Pradel, le maire de Lyon de l’époque, envisage de raser une grande partie du vieux Lyon, de ses ruelles et de ses immeubles dont certains datent de la Renaissance. Des acteurs et associations locaux se mobilisent pour contrer ces funestes projets.

André Malraux, alors ministre de la culture, s’engage et fait voter une loi en 1962 qui porte son nom.

Extrait du discours d’André Malraux devant l’Assemblée Nationale, le 23 juillet 1962 :

« Sauvegarder un quartier ancien, c’est donc à la fois en préserver l’extérieur et en moderniser l’intérieur, et pas nécessairement au bénéfice du luxe, puisqu’un certain nombre de maisons restaurées de l’îlot rive gauche sont destinées aux étudiants.

Une opération de restauration consiste à conserver au quartier considéré son style propre, tout en transformant les aménagements internes des édifices de façon à rendre l’habitat moderne et confortable. »

Le 12 mai 1964, le Vieux Lyon devient le premier secteur sauvegardé de France.

Aujourd’hui, ce quartier historique, comme « le marais » ou encore le cœur d’Avignon, de Bordeaux et de près d’une centaine de ville ont été sauvés, restaurés et sont devenus des quartiers de vie, très prisés par les habitants, très fréquentés par les touristes qui viennent découvrir et admirer le patrimoine français.

Les investissements réalisés dans ces secteurs sauvegardés, sont le plus souvent des investissements privés, qui bénéficient d’un mécanisme de réduction d’impôts qui a été remanié à plusieurs reprises, mais qui est toujours aussi attractif et efficace.

Gérald BRANCHE

Focus sur « CHATEAU DE CAMBOUS » et interview de R. FUCHS

Le château de Cambous est un Monument Historique à proximité de Montpellier, qui fait l’objet d’un projet de réhabilitation complète.

L’investissement en monument historique est souvent motivé par un objectif de forte réduction d’impôts.

Les travaux et dépenses engagés pour restaurer ou réhabiliter ces immeubles anciens protégés au titre des monuments historiques, sont déductibles du revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, et le gain fiscal associé est donc lui aussi illimité.

Mais au-delà de l’aspect fiscal, l’investissement MH est l’occasion d’acquérir des biens d’exceptions.

Dans l’offre actuelle, le château de Cambous est l’une des meilleures opportunités du moment : projet très qualitatif, idéalement situé au nord de Montpellier, et proposé à un prix qui est en parfaite cohérence avec le marché. Un bon investissement immobilier, avant d’être un bon levier de défiscalisation.

Nous avons donc souhaité mettre en lumière ce beau projet, et interrogé pour l’occasion, Rudolph FUCHS de la société Canopée.

Canopé ImmobilierPrésentation de Rudolph et société Canopée

« Professionnel de l’immobilier auprès du particulier depuis plus de 25 ans.

Diplômé d’une école supérieure de commerce, j’ai travaillé dans différents grands groupes immobiliers avant de devenir indépendant en 2000.

Successivement gérant, puis associé pour le compte d’opérateurs immobiliers, j’ai fondé Canopée en 2007.

Canopée Immobilier est spécialisé en montage, coordination et suivi d’opérations de valorisation de bâtis dits sensibles de par leur protection ou leur emplacement (Monuments Historiques, Sites Patrimoniaux remarquables, Loi Littorale) »

Qu’est-ce qu’un AMO : son rôle, sa valeur ajoutée, etc.

« Les opérations de réhabilitation font appel à de très nombreuses compétences (architecte, bureaux d’études et de contrôles, concessionnaires, entreprise générale et artisans, mais aussi avocat, syndic, notaire, assurance, gestionnaire de patrimoine…) et font l’objet d’une attention toute particulière des instances urbanistiques (DRAC, ABF, Architecte conseil, Préfecture, SDIS, Mairie…).

L’intervention de l’AMO (Assistant à Maître d’Ouvrage) va permettre une bonne coordination et un suivi de l’ensemble de ces intervenants pour le compte des propriétaires, que ce soit au niveau administratif, financier ou suivi des travaux, et ce avant, pendant et après la mise en œuvre de la réhabilitation.

Sans ce pivot central et cette attention bienveillante, il serait quasiment impossible de mener les projets à bien. »

Pourquoi le Château de Cambous – attractivité du territoire

« L’agglomération Montpelliéraine accueille chaque mois plus de 3 000 nouveaux arrivants…

Les pôles médicaux et scientifiques y sont particulièrement développés.

Aujourd’hui, avec les nouveaux tracés de l’autoroute A7 et de la ligne TGV, le Sud de la ville devient moins attractif pour des raisons évidentes de nuisances.

Depuis quelques années la Ville prépare son développement au Nord en direction de Ganges.

La Faculté de médecine, l’université du Sport et le prochain Pôle Scientifique sont situés sur cet axe à la limite de Montpellier et de Grabels à proximité de la station de Tramway Occitanie.

Le Château de Cambous est situé à moins de 20 minutes de ces sites.

Cette rare demeure jouit à la fois de la quiétude de son parc exceptionnel et à la fois de la proximité de tous les services et commerces (école maternelle à 5mn, Saint Martin de Londres à peine plus loin, collèges et lycées sont desservis en 10mn avec l’arrêt du bus en face du Château).

Il est toujours plus intéressant de se positionner sur les zones amenées à se développer que d’acheter où la pression foncière rend les prix inabordables… »

Histoire et richesse du château de Cambous

« Les premières traces de ce joyau du pays d’Oc remonte à 700 ans…

Au fil des époques la demeure a été aménagée, transformée pour se présenter sous son aspect actuel marqué par la Renaissance.

La façade toute particulière, ses fenêtres à meneaux, son escalier monumental et bien d’autres éléments de décor en font un véritable Monument Historique.

Aujourd’hui, une réhabilitation qualitative va lui redonner ses lettres de noblesse. »

Un grand merci à Rudolph pour ces précisions, sa sympathie et son professionnalisme.

Nous avons accompagné à plusieurs reprises nos clients sur des projets où Canopée est intervenue, avec à chaque fois une vraie satisfaction de nos clients investisseurs, que ce soit en loi Malraux, en déficit foncier ou en Monument Historique.

Gérald BRANCHE

 

Monument Historique et prélèvement à la source

Un Patrimoine d’exception qui peut faire baisser votre impôt 2019

Le dispositif du Monument Historique est le plus vieux dispositif d’incitation fiscale.

La première commission des Monuments Historiques a été créée en 1837 : sa mission était alors de « constater l’existence et faire la description critique de tous les édifices du royaume… »

Le dispositif fiscal MH tel qu’on le connait aujourd’hui, tient en grande partie à la loi de 1913.

Après de nombreuses évolutions, le dispositif Monument Historique est plus que jamais un outil pour développer un patrimoine d’exception et défiscaliser.

Une défiscalisation non plafonnée

Les travaux et dépenses engagés pour l’entretien et la rénovation des biens protégés au titre des monuments historiques, sont déductibles du revenu imposable, sans aucun plafonnement.

La baisse du revenu imposable permet donc de baisser fortement ses impôts.

En présence de revenus fonciers positifs, la défiscalisation peut aller jusqu’à 62% du montant des travaux.

Les bâtiments concernés par ce dispositif sont les immeubles classés monuments historiques ou à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)

Tous les contribuables peuvent investir mais il est préférable pour l’efficacité fiscale d’être concerné par une très forte fiscalité (TMI de 41 ou 45%)

Les conditions à remplir pour bénéficier de ce dispositif sont de conserver le bien dans son patrimoine pendant 15 ans et de le laisser en location nue pendant 3 ans après la dernière imputation sur le revenu global.

A noter qu’un bien qui ne dégagerait pas de recettes (location ou visite), offre la possibilité de déduire 50% des dépenses sur le revenu imposable. On peut donc également défiscaliser avec sa résidence principale ou secondaire.

Défiscalisation MH et prélèvement à la source – faites baisser votre taux de prélèvement !

Habituellement, l’impact fiscal associé à une baisse de revenu ou à un investissement MH intervient en octobre de l’année qui suit (N+1).

Dans le contexte très particulier de la mise en place du prélèvement à la source, l’investissement MH peut vous permettre de défiscaliser immédiatement !

En effet, pour un investissement qui interviendrait en début d’année 2019, vous pourrez immédiatement demander une baisse du taux de prélèvement, et ainsi défiscaliser, sans avoir à faire une avance de trésorerie au fisc.

La modulation à la baisse du prélèvement de l’impôt n’est possible que si la montant du prélèvement estimé par le contribuable au titre de sa situation et de ses revenus de l’année en cours est inférieur de plus de 10% au montant qu’il aurait supporté en l’absence de modulation.

L’effet investissement monument historique est donc tout à fait dans cette logique, puisque les baisses de revenus et donc d’imposition sont généralement bien plus élevées que les 10% exigés par la loi sur le prélèvement à la source.

Contrairement à ce qui se pratiquait depuis de longues années, l’investissement MH devient un investissement de début d’année (et non plus de fin d’année) pour bénéficier immédiatement d’un effet fiscal, et d’un effet de trésorerie.

Une logique qui s’applique également pour les investissements en déficit foncier, pour les contribuables qui disposent d’importants revenus fonciers taxables.

Des opportunités d’investissement rares, mais de qualité

Seuls 43600 immeubles sont protégés en France, et seulement la moitié dans la sphère privée.

Les occasions et opportunités d’investir sont donc rares. Il faut en effet privilégier les projets de réhabilitation complète des immeubles pour obtenir un levier fiscal plus fort (travaux parties privatives et parties communes), mais surtout avoir un actif patrimonial qualitatif, conforme aux nouvelles normes et exigences d’habitabilité, pour faciliter la location et la revente à long terme.

Notre métier consiste à vous accompagner sur ce type de projet. Après avoir vérifié que l’investissement monument historique est adapté à votre situation, nous vous proposerons une sélection des meilleurs programmes immobiliers MH.

Gérald BRANCHE